אודות המשרד | שרותי נדל"ן | ייצוג משפטי | תמ"א 38 | עסקאות נדל"ן
עורכי דין מקרקעין
רישום לניוזלטר צור קשר
header
עסקאות נדל''ן
 
אודות המשרד
שירותי נדל"ן
פינוי בינוי
עסקאות נדל"ן
ייצוג משפטי
מילון מונחים

 אופציה במקרקעין

האפשרות לרכוש זכות במקרקעין בהתקיים תנאים מסוימים עליהם הסכימו הצדדים.

אחוזי בנייה
אחוזים במגרש בהם מותרת בניה. אחוזים אלו נקבעים בתכנית בניין עיר (תב"ע) ומשתנים מאזור לאזור ונכס לנכס.
 
אישור זכויות
מסמך המונפק על ידי חברה משכנת בגין הזכויות הקיימות על נכס שלא נרשם בלשכת רישום המקרקעין. 
באישור הזכויות המפורטים פרטי בעלי הזכויות המעברים זכויותיהם בנכס, פרטי בעלי הזכויות אליהם מועברים זכויות בנכס, 
פרטי הנכס, המשכנתאות/עיקולים/שעבודים החלים על הנכס.
 
אישורי מיסים
על מנת לרשום בעלות על נכס מסוים (דירה, מגרש וכד') יש צורך באישורי מיסים: 
אישור מס שבח, אישור מס רכישה, אישור מס רכוש (במידה ומדובר בקרקע), אישור עירייה ואישור ועדה מקומית כי אין חוב בהיטל השבחה. 
אישורים מהווים אישור כי למכור ולקונה אין יתרת חובה במשרדי מיסוי מקרקעין וברשות המקומית.

בעלות
זכות קניינית המוגדרת בסעיף 2 לחוק המקרקעין.

בעלות במושע
בעלות במשותף. כאשר בניין טרם נרשם כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים, הבעלות בנכס הינה בעלות משותפת של כל בעלי הדירות בבניין בחלקה עליה בנוי הבניין.

בקשה למחיקת הערת אזהרה
בקשה למחיקת הערת אזהרה הינו טופס עליו חותם הרוכש העתיד לרשום לטובתו הערת אזהרה, 
בעת חתימה על הסכם המכר, לפיו במידה והעסקה לא תצא לפועל מכל סיבה שהיא יוכל המוכר למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הרוכש.

בקשה לרישום הערת אזהרה
טופס לפיו נרשמת הערת אזהרה עליו חתומים או המתחייב או הזכאי. טופס זה נחתם בדרך כלל במועד חתימת החוזה על ידי המתחייב והזכאי ומאומת על ידי עורך-דין.

גוש
מספר המוענק למגרש כלשהו. כל גוש מחולק למספר חלקות. לעיתים חלקות מחולקות לתתי חלקות.  

גרירת משכנתא
תהליך שבו הנכס המשועבד לבנק בגין נטילת הלוואה נמכר ובמקום לפרוע את ההלוואה, מבקש הלווה לשעבד את הנכס החדש.

 דירת יחיד
דירה שבעליה התגורר בה במשך 4 שנים לפחות שבמהלכן לא היו בבעלותו דירות נוספות. דירת יחיד מזכה את בעליה בפטור ממס שבח בעת מכירתה.

דירת מגורים מזכה
דירת מגורים העונה על הקריטריונים המנויים בסעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין. יתרונה שלהגדרת דירת מגורים כדירת המגורים המזכה היא כי במכירתה המוכר יהיה פטור מתשלום מס שבח.

דמי היוון
תשלום של חוכר למינהל מקרקעי ישראל בגין הזכות המחשוב לפי היון דמי החכירה השנתיים.

 

 דמי היתר
דמי חכירה שנתיים או מהוונים המשולמים למנהל מקרקעי ישראל בעד זכויות חכירה לבנייה נוספת שלא הוענקו לחוכר מכוח הסכם החכירה ושלא שולמה בעדם תמורה.

דמי הסכמה
תשלום המועבר למנהל מקרקעי ישראל על ידי חוכר המעביר את זכויות החכירה שלו לאדם אחר.

דמי מפתח
תשלום המתבצע על דייר המחזיק בנכס אשר דיני הגנת הדייר חלים עליו.

דף מידע/ עלון מידע
מסמך המונפק על ידי הרשות המקומית ובו מידע על מגרש מסוים לבקשת אדם המעוניין באותו מגרש. באותו מסמך ניתן יהיה למצוא מידע כגון: אחוזי בניה, גובה בניין ומספר יחידות הדיור בבניין, קווי בניין ועוד.

דרישת הכתב
חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, קובע בסעיף 8 כי כל עסקה או התחייבות לעשות עסקה טעונה מסמך בכתב.

הלוואת גישור
הלוואה הניתנת בדרך כלל למשך שנה אחת לצורך רכישת נכס חדש עוד לפני מכירת הנכס הישן.

היטל השבחה
מס המוטל על ידי הרשויות המקומיות בגין עליית שווי הנכס הנובעת מאישור תכנית. גובה המס הינו 50% מההשבחה, אשר ישולמו בעת מימוש הזכויות (מכירת הזכויות או ניצולן).

היתר בניה
רישיון שניתן על ידי הועדה לתכנון ולבניה המאפשר את הבניה. היתר זה מוגבל בזמן.

הסכם מכר
הסכם המערך בין מוכר נכס לרוכש אותו הנכס ובו מפורטים פרטי הנכס, התמורה המשולמת בעד מכירת הנכס, לוח תשלומים וכן כל דבר שהוסכם בין הצדדים.

הסכם קומבינציה
הסכם הנכרת בין בעל קרקע לבין קבלן (חברה קבלנית) לפיו הקבלן מתחייב לבצע בניה על הקרקע בתמורה לכך שבעל הקרקע יקבל חלק מהיחידות שייבנו על ידי הקבלן.

הסכם שיתוף
הסכם הנערך בין מספר בעלי זכויות בנכס מסוים ובו מוסדרים מערכת היחסים בין השותפים.

 הערת אזהרה
זכות אובליגטורית הנרשמת בלשכת רישום המקרקעין. רישום הערת האזהרה בפנקסי המקרקעין נועדה למנוע עסקאות נוגדות וכן להודיע ולהזהיר כל אדם המעוניין בנכס כי קיימת התחייבות לעשות עסקה או להימנע מעשיית עסקה בנכס.

הפקעה
העברה כפויה של חלק במקרקעין בבעלות אדם מסוים למדינה בשל צורך ציבורי באותה החלקה. ההפקעה יכולה להיות הפקעה ללא תמורה (במידה ומופקעים עד 40% משטח החלקה) או עם תמורה.לעיתים במקרה והצורך הציבורי שבשלו מומשה ההפקעה, לא יצא לפועל, בעל המקרקעין רשאי לפנות לערכאות השיפוטיות בבקשה לביטול ההפקעה.

ועדה מקומית לתכנון ובניה
אחת משלוש הערכאות האחראית לכל הקשור לתכנון העיר, שימוש במבנים וקרקעות ובניה (חריגות בנייה ומתן הקלות).

זכות חוזית
זכות בין שני צדדים להסכם. רישום הזכות החוזית בלשכת רישום המקרקעין הופכת אותה לזכות קניינית.

זיכרון דברים
זיכרון דברים הינו מסמך כתוב הנערך לפני חתימת הצדדים על הסכם, שנועד להביע את רצינות הצדדים.

זיקת הנאה
אחת הזכויות הקנייניות הקיימות המוסדרות בחוק המקרקעין. זיקת הנאה הינה זכותו של אדם להשתמש במקרקעין הנמצאים בבעלותו של אדם אחר. זיקת ההנאה המוקנית לאדם מסוים, לקבוצה מסוימת או לטובת מקרקעין. למקרקעין בהם ניתנה זיקת הנאה נראים מקרקעין כפופים. מכונה גם זכות מעבר.

חברה משכנת
חברה מטעם הקבלן האחראית על ניהול רישום הזכויות במקרקעין שטרם עברו הליך פרצלציה או במקרקעין שהינם בבעלות מנהל מקרקעי ישראל לגבי נכסים שנבנו על ידי אותו הקבלן. החברה המשכנת אחראית על רישום העברת הזכויות בנכס (כל עוד לא נרשם בטאבו), הנפקת כתבי התחייבות לרישום משכנתא לבנקים למשכנתאות, הנפקת אישורי זכויות ורישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין לכשיתאפשר הדבר.

חוזה חכירה
הוראות חוק-יסוד: מקרקעי ישראל קובעות כי חל איסור במכירת מקרקעי ישראל (93% מהקרקעות במדינה שייכות למדינת ישראל). בשל איסור זה, הקרקעות השייכות למדינת ישראל מוחכרות או במילים פשוטות מושכרות לתקופה של 49 שנים או 99 שנים. לצורך חכירת נכס שהינו בבעלות המדינה (רשות הפיתוח, קרן קיימת לישראל או מנהל מקרקעי ישראל) חותם השוכר על חוזה חכירה (חוזה שכירות). מכאן שחוזה חכירה הינו בעתם חוזה שכירות שאדם חותם אל מול המדינה- כשהבעלות בנכס נשארת של המדינה.

חוזה פיתוח
חוזה הנערך בין מנהל מקרקעי ישראל לבין יזם /קבלן המעניק לאותו יזם/קבלן אפשרויות בניה הכפופים לקיום תנאים ולאישורו של מנהל מקרקעי ישראל. הסכם הפיתוח הינו הסכם המוגבל בזמן – אי עמידה בתנאי ההסכם, יגרור ביטול חוזה הפיתוח.
 
חוק המקרקעין
חוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969.

חוק מיסוי מקרקעין
חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג- 1963.

חכירה
שכירות העולה על תקופה של 5 שנים.

חכירה לדורות
שכירות לתקופה של למעלה מ-25 שנים.

חלקה
מספר המוענק למגרש לאחר שעבר פרצלציה.

טאבו/ לשכת רישום המקרקעין
לשכת רישום המקרקעין הינה אחראית על ניהול פנקסי המקרקעין השונים: פנקס השטרות, פנקס הזכויות ופנקס הבתים המשותפים. יתרה מזאת, לשכת רישום המקרקעין אחראית על רישום פעולות והעסקאות השונות במקרקעין. כיום בארץ ישנן 9 לשכות מקרקעין: חולון, תל אביב, חיפה, באר שבע, נצרת, ירושלים, פתח תקווה, נתניה ורחובות. 

טופס 4
אישור הניתן על ידי מהנדס הועדה המקומית לפי הנכס ראוי לאיכלוס וכי הנכס הוא כשיר לחיבור לתשתיות כגון: מים, חשמל, טלפון וכבלים.

כתב התחייבות לרישום משכנתא
טופס המונפק על ידי החברה המשכנת לפיו לאחר רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין תירשם לטובת הבנק אשר נתן לרוכשי הנכס משכנתא, הערת אזהרה לטובתו.

לוח תשלומים
לוח המפרט בהסכם המכר את המועדים בהם יועבר חלק מהתשלום בגין רכישת הנכס.

לוח סילוקין
לוח המפרט את מועדי תשלום התמורה. ואת סכום התמורה אותו יש להחזיר באותו מועד.

מחזור משכנתא
תהליך בו מכסים משכנתה ישנה על ידי נטילת משכנתה חדשה. מטרת מחזור המשכנתא היא נטילת משכנתא חדשה הנושאת ריביות נמוכות יותר מהמשכנתא הישנה.

מנהל מקרקעי ישראל
גוף האחראי על ניהולם של מקרקעי מדינת ישראל (93% מהקרקעות בישראל הינם בבעלותה של מדינת ישראל ויתר המקרקעות 7% בבעלות פרטית).

מס מכירה
מס אשר בוטל בתיקון מס' 61 לחוק מיסוי מקרקעין ביום 12 באוגוסט 2007. מס המכירה הוטל על כל מכרית זכות במקרקעין כששיעור המס הרגיל עמד על 2.5% משווי המכירה ושיעור המס המופחת של 0.8%במקרים הבאים: א. מכירת דירת מגורים המהווה מלאי עסקי ב. מכירת דירת מגורים מזכה בבניין להשכרה.

 מס רכוש
מס אשר הוטל על קרקע פנויה שאינה חקלאית, אולם החל משנת 2000 שיעור מס הרכוש עומד על 0%.

מס רכישה
מס המוטל על רוכש זכות במקרקעין. מס הרכישה נגזר משווי העסקה אולם ישנה הבחנה בין רכישת דירת מוגרים לבין רכישת קרקע. ברכישת דירת מגורים שיעור המס נקבע לפי מדרגות מס המתעדכנות מדיי תקופה. לעומת זאת שווי המס ברכישת קרקע עומד על 5%.

מס שבח
מס המוטל על מוכר זכות במקרקעין במועד מכרית זכותו. מס השבח מוטל על הרווח שצמח למוכר במכירת הזכות במקרקעין. כלומר מס השבח יוטל על ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה.

מפרט טכני
מפרט טכני הוא מסמך בו מפורטים העבודות שיבצעו בנכס, החומרים בהם יעשה שימוש. חוק המכר (דירות) מחייב את הקבלן להוסיף כנספח לחוזה את המפרט הטכני של הנכס העומד למכירה. 
 
 מש"ח
טופס באמצעותו מדווחים צדדים לעסקה למשרדי מיסוי מקרקעין על קיומה של עסקה וזאת תוך פרק הזמן שנקבע לכך בהוראות חוק מיסוי מקרקעין.

משכון
שעבוד נכס כערובה לחיוב כספי. מכאן ניתן שמשכון הינו סוג של בטוחה הנרשמת אצל רשם המשכונות הבאה להבטיח את פרעון החוב.

 נדל"ן
ראשי תיבות של נכסי דלא ניידי. הכוונה היא לנכסים כגון בית, בניין קרקע וכדומה אשר לא ניתן להזיזם ממקומם.

נסח טאבו
נסח טאבו הינו מסמך רשמי של מדינת ישראל ומהווה מאין צעודת זהות של הנכס. הנסח טאבו מפורטים פרטי הנכס, בעלי הנכס, הערות אזהרה הרשומות על הנכס, שעבודים ועיקולים המוטלים על הנכס. את נסח הטאבו ניתן להוציא באינטרנט או בלשכת רישום המקרקעין. לצורך הוצאת נסח טאבו יש להצטייד במספר הגוש ומספר החלקה בה מצוי הנכס.

עסקאות נוגדות
עסקאות נוגדות במקרקעין הינו מצב בו המוכר מכר לרוכש ראשון את הנכס, אולם לפני שהרכוש הראשון הספיק לרשום הערת אזהרה על הנכס, מכר המוכר את הנכס לרוכש אחר. חוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969, מסדיר את המצב במקרה שחלה עסקה נוגדת.

ערבות בנקאית
ערבות המוענקת על ידי הבנק, לפיה מתחייב הבנק לשלם את הסכום הנקוב בערבות לכשיידרש לממש את הערבות, וזאת ללא כל קשר לקיום התחייבויותיו של החייב בפני הנושה.

ערבות חוק המכר
אחת הבטוחות אותה מחויב מוכר דירה חדשה לספק לרוכש הדירה. מטרת הערבות הינה להבטיח את החזרת כספי הרכוש במידה והמוכר לא יוכל להעביר את הזכויות דירה לרוכש מסיבות שונות.

פירוק שיתוף
כאשר באותם המקרקעין ישנם מספר בעלים משותפים והצדדים כרתו ביניהם הסכם שיתוף ואחד, ואחד הצדדים מעוניין בפירוק השיתוף , הדבר יתאפשר במספר אופנים ולא ניתן למנוע מאותו צד המעוניין בפירוק, לפרק את השיתוף. פירוק השיתוף יכול להתבצע במספר אופנים: חלוקה בעין, רישום הנכס כבית משותף במידת האפשר, מכירת החלק של אותו צד המבקש לפרק את השיתוף.

פנקס הבתים המשותפים
פנקס המתנהל בלשכות רישום המקרקעין השונות ובו רשומים הבתים שלגביהם ניתן צו רישום בית משותף על ידי המפקח על רישום במקרקעין.

פנקס הזכויות
פנקס הזכויות הינו פנקס המצוי בלשכות רישום המקרקעין, ובו רשומים המקרקעין אשר עברו הליכי הסדר לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט- 1969.

פנקס הקבלנים הרשומים
פנקס המתנהל במשרד הבינוי והשיכון לפי חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, התשכ"ט-1969, בו רשומים כל הקבלנים בהתאם לסיווגם המקצועי והכספי.

פנקס השטרות
פנקס המצוי אף הוא בלשכות רישום המקרקעין השונות, ובו רשומים המקרקעין אשר טרם עברו הליכי הסדר לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969.

פרי פסו
משמעות המונח "פרי פסו" הוא דרגה שווה. נכס מקרקעין יכול להיות משועבד למספר נושים. במקרה בו המשכנתאות הינם בדרגה שווה (מצוין על גבי שטר המשכנתא) ועולה הצורך לממש את הנכס הרי שבמקרה זה הב מכל סכום שיושג במימוש יפרעו שני הבנקים במקביל בהתאם למימון שנתנו.

פרצלציה
תהליך של חלוקת מגרש לחלקות קטנות במטרה לרשום בית ו/או בניין בפנקס המקרקעין. לרוב המגרשים הינם שטחים ענקים והפרצלציה נועדה לחלק את אותם המגרשים לחלקות קטנות כך שבכל חלקה יעמוד בניין, וכך תתאפשר רישומו של הבניין בפנקס המקרקעין.

קבוצת רכישה
קבוצת אנשים פרטיים המתארגנים לכדי קבוצה לצורך רכישת קרקע ובניית בניין ו/או מגדל מגורים/ משרדים עליו. היתרון בקבוצת הרכישה היא היכולת להוזיל את העלויות וזאת בשל העובדה שהינם לוקחים חלק בקבלת ההחלטות השונות כגון בחירת קבלן, תכנון וכו'.
 
רישום משכנתא
משכנתא הינה עסקה במקרקעין ועל כן טעונה רישום בלשכת רישום המקרקעין. רישום המשכנתא נעשה כפי נעשה רישום מכר.

 רשם המקרקעין
רשם המקרקעין הינו האדם האחראי על לשכת רישום המקרקעין. תפקידיו של רשם המקרקעין הינם:

ניהול פנקסי המקרקעין בלשכה עליה הוא ממונה;

פיקוח על עבודתם של עובדי הלשכה;

ביצוע כל תפקיד שיוטל על ידי הממונה על הרשמים בכלל או עליו בפרט.

שומה עצמית
הערכת מס שעושה הנישום לפיו הוא מעריך את סכום המס שעליו יהיה לשלם בעד העסקה.

שטר מכר
לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, עסקה במקרקעין מסתיימת ברישומה. רישום העסקה נעשית על ידי שטר מכר שהינו מסמך המעיד על רצון הצדדים לבצע את העסקה כפי שהיא רשומה בשטר, עליו חתומים המעביר (המוכרים) והנעבר (הרוכשים) על שטר המכר להיות מאומת בידי עורך-דין או רשם בלשכת רישום המקרקעין.

שטר משכנת
מסמך הנכתב, במכונת כתיבת או באמצעות מחשב, לפיו נרשמת המשכנתא בספרי המקרקעין המצויים בלשכת רישום המקרקעין.

שכירות
זכות קניינית שהוקנתה בתמורה להחזיק בנכס שלא לצמיתות. יש להבחין בין 3 סוגי שכירויות:

שכירות קצרה- שכירות לתקופה של עד 5 שנים. שכירות זו אינה טעונה רישום או מסמך בכתב.

חכירה- שכירות לתקופה של 5 שנים עד 25 שנים. שכירות זו טעונה רישום ומסמך בכתב.

חכירה לדורות- שכירות לתקופה העולה על 25 שנים. שכירות זו טעונה רישום ומסמך בכתב.
 
שכירות מוגנת
שכירות אשר חלה עליה חוק הגנת הדייר.

תב"ע
ראשי תיבות של "תכנית בניין עיר".

תוכנית מפורטת/ תכנית בנין עיר
התכנית האחרונה במדרג ההיררכי של התוכניות. התכנית המפורטת אינה יכולה לסתור תכנית מתאר שמעליה. והתכנית המפורטת מכילה פרט הנוגד את התכנית המקומית יוגש בקשה לתכנית מתאר חדשה.

תוכנית מתאר ארצית
תכנית הגבוהה ביותר בהיררכית התוכניות. תכנית מתאר ארצית הינה תכנית הקובעת את ייעודם של מקרקעי ישראל וחלה על כל שטח מדינת ישראל.

תוכנית מתאר מחוזית
תכנית שמטרתה לקבוע את הפרטים הדרושים לביצוע תכנית המתאר הארצית ומנחה את הרשויות המקומיות בביצוע תכנית המתאר המקומית.

תכנית מתאר מקומית
תכנית הנמוכה ביותר בהיררכית התכניות. אסור לתכנית המתאר המקומית לסטות מהוראות התכנית המחוזית או הארצית הנמצאות במדרג היררכי גבוה יותר. תכנית מתאר מקומית מתייחסת לאופן פיתוח הקרקעות ברמה המקומית.

תעודת גמר (טופס 5)
טופס הניתן על ידי הועדה המקומית לפיו הסתיימה הבניה באופן תקיף. טופס 5 מתקבל לאחר קבלת והגשת טופס 4.

תת חלקה
תת חלקה הינה לרוב מספר זיהוי של דירה בטאבו.

 

 

 

 

 

 

                     משרד עורכי הדין אביב טסה הינו משרד עורכי דין מקרקעין בעל ניסיון רב בכל הקשור למקרקעין ובכלל זה: עורך דין תמ"א 38, פינוי- בינוי, 
                     בתים משותפים, סכסוכי שכנים, ליקויי בניה, תכנון ובניה, הפקעות, פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, 
        ייצוג בבתי משפט, בתי דין וטריבונאלים משפטיים אחרים, עסקאות במקרקעין, קבוצות רכישה, יזמות,
רישום בתים משותפים בלשכת רישום מקרקעין, רישום הערות אזהרה, רישום משכונות ועוד.
                                                         עורך דין נדל"ןעורך דין נדלןעורך דין מקרקעין | עורך דין תמ"א 38
 
 
קידום אתרים בגוגל