פיצול דירות – האם מותר לפצל דירות קיימות?

בשנים האחרונות פיצול דירות הפך לתופעה מוכרת ומפורסמת בערים הגדולות בארץ ובעיקר בתל אביב וזאת בשל המחסור בדירות להשכרה- מלאי הדירות להשכרה אינו עומד בעומס לעומת הביקוש וכן בשל העובדה כי רוב רובם של השוכרים הינם רווקים או זוגות צעירים או עובדים זרים, אשר די להם בדירה של 15-25 מטר.

אף על פי שפיצול דירות הפכה בשנים האחרונות לתופעה נפוצה הרי שלרוב היא בלתי חוקית, שכן נעשית ללא היתר בניה כפי שנדרש על פי החוק.

חוק התכנון והבניה קובע בהוראותיו כי חל איסור לפצל דירות קיימות ללא היתר מהוועדה המקומית לתכנון ולבניה.

אכיפת הוראות אלה החריפה בשנתיים האחרונות בעיקר בערי המרכז (תל אביב, רמת גן, גבעתיים הרצלייה וכו') כשסימני החרפת האכיפה באו לידי ביטוי במספר תקדימיים משפטיים: האחד בפסקי דין של בית המשפט לעניינים מקומיים בתל אביב אשר חייב אדם אשר פיצל דירתו שגודלה 42 מ"ר לשלוש יחידות דיור עצמאיות, לשאת בתשלום קנס בסך של 230,000 ₪ (להלן: עיריית ת"א נ' שמשון יוסי). פסק דין תקדימי נוסף הינו פסק הדין של בית המשפט לעניינים מקומיים בתל אביב, בו חויב אדם שפיצל דירות שבבעלותו ל- 10 יחידות בתשלום קנס בסך של 570,000 ₪, וזאת כמובן בצירוף הוראת בית משפט להחזיר את הדירה למצבה הקודם (דבר הכרוך אף הוא בתשלום).

אולם לצד האכיפה המחמירה, פורסם לאחרונה בכלי התקשורת השונים כי משרד הפנים ממליץ על פיצול דירות. המלצה זו פרי עטה של המועצה הארצית לתכנון ולבניה, הגיעה בעקבות מחקר שנערך על ידי משרד הפנים, אשר תוצאותיו הצביעו על כך כי קיים מחסור בדירות קטנות ברחבי הארץ.

נתוני המחקר העלו כי: חלה עלייה בגודל המרבי הממוצע של הדירות אשר כיום מגיעות ל- 200 מ"ר, וזאת אף על פי שקיימת עלייה ניכרת בשיעור משקי בית קטנים המונים 1-2 נפשות, מכאן שניתן לראות כי אין בהתאמה בין ההיצע לביקוש. לא זו אף זו, אם למשרד הפנים עוד לא היה ברור, רק עתה הגיע למסקנה כי רק 17% מהדירות שנבנו בשנים האחרונות הן בנות 3 חדרים ומטה.

כל אלה בצירוף המחאה החברתית הובילו את משרד הפנים למסקנה כי הגיע הזמן לתקן את המצב, ועל כן הוחלט להמליץ לשר הפנים, השר אלי ישי, לחתום על תקנות המאפשרות פיצול דירות קיימות ודירות אשר טרם נבנו. מכאן עולה כי התקנות אינן מאפשרות הכשרה רטרואקטיבית של דירות שפוצלו ללא היתר.

על פי התקנות החדשות, לוועדה המקומית לתכנון ולבניה תינתן הסמכות למשך 5 שנים לאשר פיצול דירות ובלבד שלאחר הפיצול כל דירה לא תהיה קטנה מ- 30 מ"ר.

אולם, היתר לפיצול הדירות ליחידות דיור נפרדות תתאפשר רק לאחר ש-75% מבעלי הדירות בבניין הסכימו לכך. המכשול הוא שפיצול דירות יתאפשר רק ב- 30% מהדירות באותו הבניין.

מכאן שעל אף הפתרון נראה כפתרון חיובי, הרי שכרוכות בו לא מעט בעיות כשהעיקרית ביניהם הינה מצד ראשי הערים שעד כה אכפו את האיסור ואף זכו לכך שסכומים מכובדים ביותר נכנסו לכיסן של אותן הרשויות בשל הקנסות שהוטלו על מפצלי הדירות. בעיה נוספת היא שפתרון זה עלול לגרום לסכסוכי שכנים ואף אולי למצב שבו בשל רצון כל בעל דירה לפצל את דירתו, כי לא יינתן אישור לפיצול דירה לאף אחד מהשכנים וזאת בשל הרצון של כל אחד מהם לפצל את הדירה או לכל הפחות לשמור על האפשרות כי בעתיד אולי תהיה לו האפשרות לפצל אותה.

אנו מברכים את הגישה ואת ההצעה, יחד עם זאת אנו סבורים כי בטרם יחליט שר הפנים, מר אלי ישי על התקנות שיזמן אליו מומחים בתחום הבתים המשותפים על מנת שיוכלו לגבש את הפתרון המאוזן ביותר, שימנע סכסוכי שכנים שבסופו של יום יוכלו רק להעסיק את בתי המשפט והתקנות לא יסייעו בשטח, כפי שקרה במסלול תמ"א 38 שהיה בלתי ניתן למימוש וגם כיום עדיין מקרטע, עקב אי חשיבה והתייעצות עם מומחים לבתים משותפים בעלי ניסיון פרקטי עשיר.

עו"ד אביב טסה הינו עורך דין תמ"א 38, עורך דין מקרקעין, עורך דין קבוצות רכיהש, עורך דין נדל"ן, עורך דין בתים משותפים, ממשרדו של עו"ד אביב טסה המתמחה בתחום המקרקעין על היבטיו השונים וביניהם: תמ"א 38, פינוי בינוי, בתים משותפים, סכסוכי שכנים, תכנון ובניה, הפקעות, עסקאות מכר ורכישה, עסקאות קומבינציה, ייצוג בבתי המשפט והטריבונלים השונים ועוד.

עיצוב ובנייה Digital Market