דמי פיצוי מוסכמים בחוזה שכירות

בתאריך 14.03.2010 ניתן פסק דין מאלף מפי כבוד השופט מאזן דאוד בבית משפט השלום בקריות שבו נקבע, בין היתר, כי ניתן להפחית גובה פיצוי מוסכם אשר נקבע בחוזה שכירות.
בפסק הדין עסקינן בתביעה שהגיש מר רוזנבלום בעלים של דירה, אשר השכיר את דירתו לנתבע מר גולן, על פי הסכם שכירות שנכרת בין הצדדים.
על פי הסכם השכירות, הדירה הושכרה למר גולן לתקופה של 12 חודשים, מתאריך 01.12.2003 ועד לתאריך 30.11.2004.
בהסכם השכירות התחייב מר גולן לפנות את המושכר בתום תקופת השכירות, ולהחזיר את החזקה בדירה לידי מר רוזנבלום.
כמו כן, בהתאם להוראות הסכם השכירות, נקבע כי במצב עניינים בו מר גולן לא יפנה את המושכר בתום התקופה, יחוייב עבור כל חודש איחור בפינוי סך של 2,500 דולר, כדמי שימוש ראויים.

עוד הוסכם בין הצדדים, שמר גולן ישלם למר רוזנבלום במקרה של איחור בפינוי המושכר, לתקופה העולה על 7 ימים, פיצוי מוסכם של 3,000 דולר, מבלי לפגוע בחובה לדמי שימוש ראויים (סך של 2,500 דולר לחודש, כאמור לעיל).

יצויין, כי דמי השכירות שנקבעו בחוזה, בין התאריכים 01.12.2003- 30.11.2004 עמדו על סך 550 דולר לחודש. מן האמור לעיל עולה, כי דמי השימוש הראויים הם למעשה פי 4 וחצי מדמי השכירות המוסכמים.
בתום תקופת השכירות סרב מר גולן לפנות את המושכר, והמשיך להחזיק בנכס בניגוד להסכמתו של מר מנחם רוזנבלום, ומבלי לשלם למר מנחם רוזנבלום כלל בגין החזקתו במושכר, וזאת עד לתאריך 28.03.2006.

המסגרת הנורמטיבית להפחתת פיצוי מוסכם שנקבע על ידי הצדדים מעוגנת בסעיף 15 לחוק החוזים (תרופות), הקובע כדלקמן:
"(א) הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן – פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה."

בפסק דינו של כבוד השופט מאזן דאוד אוזכרו ההלכות הנהוגות בעניין הפחתת פיצויים מוסכמים כדלקמן:

בע"א 300/77 רוזנר ואח' נ' בנייני ט.ל.מ. חברה לבניין ופיתוח בע"מ, פ"ד ל"ב (3) 682,686 נקבע:
" כל עוד קיים יחס סביר כלשהו, ולו גם דחוק,  משאירים את הפיצוי המוסכם בתוקפו".

כלומר, ההתערבות של בית המשפט בגובה הפיצוי המוסכם עליו החליטו הצדדים, היא מצומצמת.

בע"א 4630/04 קניונים נכסים ובניין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ ואח' טרם פורסם [פורסם בנבו]), סוקר כב' השופט א.רובינשטיין את ההלכה בעניין הפחתת הפיצוי המוסכם, שם מונה כבוד השופט רובינשטיין את הכללים  העולים מספרה של פרופ' שלו, דיני החוזים, לבחינת הסוגיה:
”פרופ' שלו מונה בספרה (עמ' 597-594) שיקולים אחדים שיש להביאם בחשבון בבחינת השאלה היש מקום להפחתת הפיצויים:
א. הפחתה ולא ביטול – הסמכות אינה לבטל את תניית הפיצויים המוסכמים, אלא רק להפחית את הסכום הקבוע בה.
ב. גבול ההפחתה – ההפחתה תיעשה תוך שמירה על יחס סביר בין הפיצוי לבין הנזק שהיה ניתן לצפות כתוצאה מהפרת החוזה בשעת כריתתו.
ג. חומרת ההפרה – שיעור הנזק הצפוי, ושיעור הפיצוי המוסכם, בגין הפרה יסודית, גדול מאשר בגין הפרה קלה.
ד. התמורה החוזית – היחס הרלבנטי הנבחן על ידי בית המשפט הוא בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק הצפוי.
ה. שיעור ההפחתה – בין היתר, יש לבחון את סוג העסקה הנדונה, את תנאי החוזה המבטא אותה, ואת ההפרה.
ו. תנייה גורפת הקובעת פיצוי אחיד ושווה בגין כל הפרה של החוזה או בגין כל הפרה של אחת מן ההתחייבויות הכלולות בה, היא לכאורה בלתי סבירה.
ז. טיעון והוכחה – על המבקש להסתמך על תניית פיצויים מוסכמים,לטעון את שיעור דמי הנזק המוסכמים ולהסתמך על ההסכמה החוזית.
ח. יש מקום לשיערוך."

לאור הפסיקה אשר הובאה לעיל, קבע השופט המלומד מאזן דאוד כדלקמן:
"דומני איפוא  שיש מקום להפחתה מסוימת של הפיצוי. אני סבור כי בנסיבות העניין ראוי להעמיד את דמי השכירות הראויים, בשיעור של 250% מדמי השכירות המוסכמים ולא להעמידם על שיעור של 450% מדמי השכירות המוסכמים, כסכום סביר ומתבקש בנסיבות העניין.
על כן, אני סבור כי ראוי להעמיד את דמי השכירות הראויים על סך של 1,375 דולר ארה"ב ולא 2,500 דולר לחודש".

מכל האמור לעיל, לעניות דעתי פסק הדין בעניין הינו צודק, ולאור הקביעות בפסק הדין, בחוזה שכירות אין טעם לרשום סכום של פיצויי מוסכם ללא פרופורציה, אלא לקבוע סכום פיצוי מוסכם ריאלי.

עו"ד אביב טסה הינו עורך דין תמ"א 38, עורך דין מקרקעין עורך דין מקרקעין, עורך דין קבוצות רכישה, עורך דין נדל"ן, עורך דין בתים משותפים, ממשרד עו"ד אביב טסה המתמחה בתחום המקרקעין על היבטיו השונים וביניהם: תמ"א 38, פינוי בינוי, בתים משותפים, סכסוכי שכנים, תכנון ובניה, הפקעות, עסקאות מכר ורכישה, קבוצות רכישה, עסקאות קומבינציה, ייצוג בבתי המשפט ונטריבונלים השונים ועוד.

עיצוב ובנייה Digital Market